חוק "פינוי בינוי"


ברשימה זו נעלה בקצרה כמה מן הסוגיות הנובעות מהוספת פרק חמישי 4 ל

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק המיסוי" או "החוק") שעניינו פינוי לשם בינוי.


מטרת הוספת פרק זה לחוק הייתה עידוד הבנייה במרכזי הערים ומתיחת פניהם לאחר שנים רבות של הזנחה שנבעה מתכנון חפוז או מיושן, הזנחה עקב חוקי הגנת הדייר, חוסר התאמה לתנאים הנדרשים בערים מודרניות, וסתם הזדקנות. החוק נועד לאפשר ליזמים חרוצים לפנות את הדיירים השוכנים בבתים הקיימים לדירות חדשות, בין במיזם שייבנה באותו מתחם בו הם גרים, ובין במתחם אחר.[1]


בעקרון קיימות שתי אפשרויות להכרה במתחם כמתחם של פינוי בינוי. הדרך האחת היא הכרזה לפי סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה. הכרזה כזו היא תולדה של רצון ממלכתי (ממשלה, רשות מקומית) בהחלת מיזם של פינוי בינוי. הדרך השניה היא פרי יוזמה של "יזם" המוגשת לוועדה, כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, להכריז על מתחם מסוים כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי.


על פי החוק "המוכר ליזם את הזכויות שיש לו לו ביחידת מגורים במתחם (בפרק זה - יחידת המגורים הנמכרת), ולענין פינוי לשם בינוי - המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה או לפי הפקודה, לפי הענין, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי...". כלומר עניין לנו כאן בפטור נוסף על הפטור "הרגיל" המוכר מסעיף 49ב' לחוק, המאפשר לבעל יחידה במתחם לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה ליזם, בתמורה ליחידה חלופית או ליחידה חלופית וכסף, כפי שנראה להלן.


ואולם פטור זה אינו בלתי מוגבל. החוק קובע תקרת שווי לתמורה שבגינה יוענק הפטור ואלו הן (לפי הגבוה):

1. שווי יחידת התמורה והתמורה הכספית ביחד לא יעלה על 150% משווי היחידה הנמכרת. שווי היחידה הנמכרת לצורך סעיף זה לא יביא בחשבון זכויות לבניה נוספת הצמודות לה.


2. שווי יחידת התמורה לא יעלה על שווי דירה בת 120 מ"ר באותו מתחם[2].


במידה והתמורה המשולמת לדייר תעלה על תרת השווי, על הדייר יהיה לשלם מס באופן יחסי לגובה התמורה העודפת. לדוגמא, אם יקבל הדייר דירה בת 130 מ"ר במקום 120 מ"ר, יהיה עליו לשלם מס על 10 המ"ר העודפים, באופן יחסי לכלל התמורה.


יש לשים לב כי המחוקק סתם, ולא פירש, אם בהגבלת הגודל ל-120 מ"ר כוונתו ל"נטו" או ל"ברוטו". נין לטעון כי כוונת המחוקק הייתה לשטח הדירה כהגדרתו על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ולצו "טופס של מפרט" המגדיר את אופן חישוב שטח הדירה, אך יש לזכור כי צו זה הוא מאוחר לחוק המיסוי, וספק רב אם ניתן להחילו למפרע על פרשנות חוק המיסוי.


המחוקק גם לא פירט מה דינם של מחסן ומקומות חניה שהיזם יצמיד לדירת התמורה. האם הם מהווים תמורה נוספת? האם המחסן הוא חלק מהגבלת הגודל בה נקב המחוקק, 120 מ"ר?


לדעתי התשובה לשתי השאלות שלילית. כיוון שהמחוקק לא קבע במפורש למה כיוון בהגבלת הגודל, יש לפרש את החוק בצורה שתקל על תכליתו הכלכלית – עידוד מיזמי פינוי בינוי. האפשרות לתמרץ את הדיירים בדירות גדולות ומרווחות עומדת לפני כל שיקול אחר, ולכן על מנהל מס שבח, בבואו לשום את העסקות, יהיה לתת את דעתו לסוגיה זו. אותו הגיון עומד גם בהכרה במחסן כתמורה נוספת פטורה ממס. אין כיום אפשרות לבנות ולמכור דירות ללא מחסן, וברור כי ללא תוספת זו לא יסכימו הדיירים למכור את דירותיהם.


יצוין במאמר מוסגר כי גם הוראות הביצוע שהוציאו שלטונות המס לאחר התיקון לחוק, שותקות בנקודה זו.


נושא מעניין נוסף נעוץ בשאלה, לפי מה ייקבע השווי של הדירה החלופית? הרי ברור כי אם הדייר יקבל דירה בשטח 120 מ"ר המכירה תהיה פטורה ממס. המחוקק שותק לגבי מיקום הדירה, למרות שברור לכל כי אין דין דירה בקומה שלישית כדין דירה בקומה 15. גם כאן לדעתנו השתיקה חייבת לפעול לטובת הנישום.


ומה כאשר הדייר אינו מוכן לחכות לאישור המיזם ובנייתו ורוצה לקבל מהיזם דירה המתחם אחר? כאן מתעוררת שאלה מעניינת נוספת. הרי ברור לפי החוק שאם היזם ישלם לדייר כסף בלבד, הפטור לא יחול שכן כאמור הפטור חל רק במקרה של "דירה תמורת דירה" או "דירה + כסף תמורת דירה". תשלום כספי בלבד אינו נכלל במסגרת הפטור. ברם, האם רשאי היזם לרכוש בעצמו דירה במתחם אחר, ולהעביר אותה לדייר במתחם המפונה על ידו בתמורה לדירתו של אותו דייר, הכל כמובן במגבלת תקרת השווי? מחד ניתן לומר כי אם היזם רוכש דירה ומעביר אותה לדייר הרי זה כאילו נתן לו כסף והדייר רכש בעצמו אותה דירה. מאידך, החוק אינו מונע אפשרות זו, והיא מתיישבת עם מגמת החוק לפנות את הדיירים ולחדש את פני מרכזי הערים.


החוק מעניק פטור רק ליחידה אחת שיש לדייר במתחם, כך שאם יש לדייר יותר מיחידה אחת, לא יוכל ליהנות מפטור ליחידות נוספות (אך יוכל להשתמש במסלולי הפטור "הרגיל").


רשימה זו אינה ממצה כמובן את כל ההשלכות והבעיות שמעורר פרק זה לחוק, אלא רק את חלקן.


[1] מהו אותו מתחם אחר? על כך בהמשך


[2] בחישוב התמורה הכספית לא יובאו בחשבון תשלומי שכירות לתקופת הבניה והוצאות ההעברה.

Featured Posts
Recent Posts
Search By Tags
Follow Us
  • Facebook Classic
  • Twitter Classic
  • Google Classic